BD Neumann

Atelier Brno - vizualizace.

Kvalitní, komplexní a přehlednou reportáž k problému Bytového domu Neumann a o jeho veřejném projednání v rámci územního řízení z 4.9.2012 natočila Česká televize - záznam si pusťte od 7:45 ZDE

Právo, 6.12.2016

Brněnský deník, 6.12.2013

Mladá fronta DNES, 10.12.2013

Příliš mnoho pater, Respekt 4/2014

Kvalitní, komplexní a přehlednou reportáž k problému Bytového domu Neumann a o jeho veřejném projednání v rámci územního řízení z 4.9.2012 natočila Česká televize - záznam si pusťte od 7:45 ZDE

Společnost NEUMANN bytový dům, a.s. podala žádost o vydání územního rozhodnutí (následně již může podat žádost o stavební povolení) pro svůj záměr sedmipodlažního bytového domu NEUMANN. Ten by měl stát mezi střední zdravotní školou a vilovými bytový domy od arch. Pilařů v místech, kde je zatím nezastavěná parcela, t.č. sloužící jako rodinná farma.

Za společností NEUMANN bytový dům dle všeho stojí představitelé developerské společnosti Trikaya, která v Brně nechvalně proslula jiným sporným stavebním projektem Erasmus (info i zde).
Dané pozemky byly privátním sektorem (Miroslav Lekeš, dnes bydlištěm na Maltě) získány od města Brna v dodnes nevysvětlené a pro Brno silně nevýhodné kauze Jalta, která byla označena přímo za korupční aféru. Jen tyto pozemky na Neumannově byly následně oceněny na více jak 22 miliónů korun.

Developer usiluje o stavbu nového bytového domu o celkem 62 (!) bytech, umístěných v celkem 7 podlažích, z toho 4 jsou brána jako nadzemní (z pohledu ul. Neumannova).
Bytovka měla původně být (z ul. Neumannovy viděno) vysoká přes 14 metrů. Tato výška je ještě brána z vyššího konce – na nižší straně ul. Neumannova pak tedy logicky činí ještě větší hodnotu. Takto je záměr o něco vyšší než vedlejší stavba střední zdravotnické školy a více jak dvakrát (!) větší než nové sousedící bytové domy arch. Pilařů. Na to, jaký pozemek má být zastavěn je objem stavby nadměrný. Záměr je projektován pro více jak 130 obyvatel a obsahuje 72 parkovacích míst. Takové objemy nepřímo posvětil brněnský magistrát (za souhlasu rady naší radnice Brno-střed!), když v březnu 2010 neveřejně umožnil přímo na návrh investora navýšení indexu podlažní plochy na dvojnásobek - tzn. umožnil dvakrát větší stavbu, než původní územní plán předpokládal.

OSMČ záměru vytýkala:

• jeho objemnost a výšku (likviduje okolním domům výhledy, zastiňuje obytné místnosti, plně zastavuje celou šíři parcely)
• jeho nerespektování a neúctu k okolním významným dílům architektury (mj. střední zdravotnická škola a internát - tzv. Domov Elišky Machové: arch. Bohuslav Fuchs a Josef Polášek; Bassova vila: arch. Zikmund Kerekes; vila manželů Morgensternových: arch. Zikmund Kerekes; vilové bytové domy: architekti Tomáš Pilař – Eva Pilařova)

Dne 4.9.2012 se konalo veřejné projednání záměru na stavebním úřadu. Můžete si přečíst Připomínky veřejnosti k BD Neumann.doc (34,5 kB), které veřejnost mohla uplatňovat do prvního veřejného projednání. Můžete také vytisknout (případně si upravit dle svého) a podepsat dopis starostovi městské části Brno-střed (ke stažení ZDE), aby se jako zástupce účastníka řízení (kterým Městská část ze zákona vždy je) vyjádřil do řízení negativně.

Obyvatelé Neumannovy ulice se v hojném počtu také obrátili na svou politickou reprezentaci, aby se jich zastala proti neústupnému developerovi. Nejdřív se pan starosta Libor Šťástka zmohl na čtyři řádky a věřil, že „záležitost bude vyřešena k oboustranné spokojenosti.“ Těžko říci, co si pod tím lze představit – developer chce stavět a vydělat ranec peněz, místní nechtějí přijít o výhled do zeleně a užívat si zvýšené dopravní zátěže. Že by tedy bytový dům natřený na zeleno nebo s namalovaným panoramatem?

Každopádně hned za tímto “uklidňujícím“ dopisem přichází v říjnu 2012 lidem do schránky vyjádření pověřeného člena rady Vojtěcha Mencla, z kterého není nikdo moc moudrý. Architekt Mencl ve svém dopise totiž jen suchopárně rekapituluje dosavadní vývoj územního řízení (který účastníci dobře znají) a úředně nicneříkajícím způsobem připomene, že do řízení se vyjadřují dotčené orgány státní správy, které „posoudily projekt z hlediska ochrany veřejných zájmů, čímž odborně ověřily správnost dokumentace z hlediska dopravní zátěže, hlukové zátěže, hygienických parametrů, souladu s územním plánem atd.“ De facto se v něm jen cituje status quo a mezi řádky se naznačuje, že radnice zůstane pasivní a svým obyvatelům nepomůže. Ale na to jsme za celou dobu už celkem zvyklí… V předmětném řízení „samospráva neshledala, že by výše uvedený projekt k územnímu řízení nedodržel parametry požadované ve stanoviscích veřejné správy.“ Bohužel si pan architekt Mencl neuvědomuje, že námi volená a placená samospráva tu není od toho, aby něco takového autoritativně shledávala, nýbrž aby chránila zájmy svých obyvatel. A to se tu (opět) neděje.

Stavební úřad dne 6.11.2012 řízení přerušil do 30.6.2013, když Agentura ochrany přírody a krajiny sdělila, že na dotčených pozemích a v okolí se bude vyskytovat celá řada zvláště chráněných druhů živočichů. Investor tak musí nechat zpracovat zoologický inventarizační průzkum ve vegetační sezoně 2013 a na jeho základě případně požádat o udělení výjimek z ochranných podmínek případně prokázaných druhů živočichů. Bude tedy záležet na tom, zda se developerovi podaří (ne)najít takové druhy a případně pak přesvědčit krajský úřad, aby dal přednost jeho betonu před živočichy.

Na to developer reaguje podáním odvolání. Je tedy zjevné, o co mu více jde. Než by se s místními slušně a seriózně bavil o úpravě svého závěru, radši najímá drahého advokáta a odborníka na správní právo, aby se jeho zištný záměr ani o sekundu nezdržel. Odhlédneme-li od slovíčkaření a  hledání všeho možného, proč je postup stavebního úřadu chyb špatný, zarazí vás věci, které si protiřečí. Na jednu stranu developer ujišťuje, že s průzkumem lokality počítá, na druhou stranu hořekuje, že jej to bude stát moc peněz („náklady odvolateli tímto způsobem vzniklé tak ZCELA znehodnocují jeho investiční záměr.“) a jak se vše zdrží. Poukažme i na to, že investor má záměr léta v šuplíku a najednou mu to začne kvaltovat.

Na podzim 2012 developer bytovky Neumann zahajuje také "nátlak" na školské zařízení Lipka a svým způsobem nabízí jakési legální „úplatky“ zamaskované tím, co na první pohled může působit jako velká charita a velkodušnost. My Vám umožníme to či ono a vy nám za to třeba ustoupíte v územním řízení a budete držet pusu a krok. Nabízí Lipce plochy (asi nějaké, co nevyužije pro své další bytovky pod Hády, když je to dlouhá nudle o šířce jen 11 m), které mu však ani nepatří, až v dalekých Maloměřicích. Zatímco dnes děti mohou zůstat relativně v centru města, díky developerovi se vydají na cestování na druhý konec Brna. To jsou nápady….

A vše jen kvůli tomu, že by „stavební ruch mohl ovlivnit provozované aktivity Lipky“ – tedy ne kvůli tomu, že mnohapodlažní budova děti připraví o pocit pobytu v přírodě a „dopřeje“ jim nenahraditelný stísněný sídlištně-betonový pocit.

Jako druhou alternativu nabízí developer „pomoc“ při stavbě protihlukové zdi u ul. Lipová. Tedy v bleděmodrém výše uvedené – další zeď pro děti. Bytovka nahoře, dole zase protihluková zeď: takto si developer představuje vhodné prostředí pro ekologickou výchovu a  rekreaci dětí? A developer neváhá o svých "nabídkách" informovat široko daleko – včetně třeba i vedoucího stavebného odboru, který s tím nemá nic společného. Naopak panu starostovi L.Šťástkovi se to hodí a argumentuje tím i vůči obyvatelům, proč třeba Městská část Brno-střed nepodala námitky do územního řízení, když po „pečlivém posouzení“ z hlediska „uzpůsobení záměru veřejným zájmům v území“ (které to jsou??) „nebyl shledán zákonný důvod k podání námitek“. Když jsme se pana starosty zeptali, jak vypadá takové „pečlivé posouzení“ vyplynulo, že to byly diskuze mezi ním a radního Vojtěcha Mencla z nichž není žádný zápis.

Poněkud šokující směr nabrala věc na přelomu února a března 2013. To se developer pustil svěže do planýrování celého pozemku. Nijak mu nevadilo, že ještě nemá ani území rozhodnutí a že velmi dobře ví, že na pozemku se mohou nacházet minimálně dva zákonem chráněné druhy živočichů. Co šlo, bylo pokáceno, naštěpkováno, odstraněno a pro jistotu vše pojezděno bagrem. Kdo chodíval dřív okolo, těšil se pohledu na zeleň, dnes je na místě jen na oraniště. Tisíckrát se může developer dušovat, jak mu jde o čtvrť a jak se jeho záměr sem hodí, jeho sobecký a nešetrný přístup je však odsouzeníhodný. Podívejte se sami na malé pdf nebo na více fotek ZDE.

V červenci 2013 přese vše vydává stavební úřad Brno-střed záměru kladné (50 stránkové!) územní rozhodnutí. Stejně jako developer vsadil i úřad v rámci svého povolení na blízkou budovu středoškolského internátu - zatímco v představách místních by měla znamenat poslední takovou objemnou budovu v této lokalitě, pro developera i úřad zase poskytuje "alibi" pro umístění obdobně velké budovy. Stavební úřad zcela opomenul zhodnotit menší stavby v okolí a soustředil se pouze na ty větší, přičemž si však z každé si vzal jen to, "co potřeboval" a umožnilo mu povolit sedmipodlažní bytovku. Proti takovému vadnému pojímání charakteru území z pohledu architektury a urbanismu se hned 36 účastníků řízení brání odvoláním k brněnskému magistrátu (podáno 16.8.2013). 

Na jeho základě Odbor územního a stavební řízení MMB svým rozhodnutím ruší 26.2.2014 územní rozhodnutí, povolující neúměrnou developerskou stavbu bytového domu Neumann v naší čtvrti. Magistrát uznal, že spočívá na nezákonném rozhodnutí o změně územního plánu, a proto jej zrušil a vrátil zpět na dořešení stavebnímu úřadu Brno-střed. Své rozhodnutí odůvodnil zejména tím, že byla krajským soudem zrušena změna brněnského Územního plánu z března 2010, kdy pro projekt BD Neumann bylo povoleno navýšení indexu podlažnosti z hodnoty 0,6 na 1,2. 

Magistrát konstatoval, že při zvyšování tzv. indexu podlažní plochy postupoval jeden z odborů magistrátu nezákonným způsobem, když zejména chybělo projednání s účastníky řízení či veřejností, tedy postupem MMB jim byla odepřena jakákoli ochrana jejich práv. Poté, co krajský soud v souladu s novou judikaturou (rozhodnutí Nejvyššího správního soudu z listopadu 2013) celé rozhodnutí magistrátu o změně územního plánu zrušil, potvrdil nyní i magistrát, že pro dotčenou lokalitu opět platí nižší index podlažní plochy, kterému však objemný záměr již neodpovídá. 

Proti soudnímu rozhodnutí z prosince 2013 podal developer kasační stížnost k Nejvyššímu správnímu soudu a ten jí v prosinci 2014 vyhověl, ovšem pouze z procesních důvodů, protože krajský soud nedostatečně dopředu obeslal developera s pozváním na jednání.

Do toho jak z udělání rozhodoval o původně zrušením pzemním rozhodnutí znovu stavební úřad Brno-střed, a protože bylo zrušeno i rozhodnutí soudu o zrušení navýšení IPP (tedy platil původní navýšený IPP 1,2) opětovně developerkésmu záměru dal zelenou a před Vánoci 2014 vydal kladné územní rozhodnutí, proti kterému se sousedé v lednu 2015 opět odvolali. 

Krajský soud pak o věci rozhodoval 19. 2. 2015 znovu, protože po zrušení jeho původního rozsudku nadále platila původní hodnota IPP 1,2, vyhovující plně záměru bytového domu. V mezidobí navíc ve velmi podobné věci navýšení IPP na brněnských Majdalenkách rozhodoval dokonce i Ústavní soud, jehož plénum svým nálezem z října 2014 na dosavadních postupech soudů neshledal nic závadného a tedy i z pohledu Ústavního soudu se potvrdilo, že praktikovaná neveřejná procedura změny IPP je protiprávní a soudy mají takové změny rušit.

I proto krajský soud konstatoval, že nemá na svém původním rozhodnutí cokoliv měnit a opětovně navýšení IPP svým rozsudkem zrušil.
V návaznosti na poslední soudní rozhodnutí však poslední vydané územní rozhodnutí bude muset magistrát pro rozpor s územním plánem zrušit. Do doby, než by navýšení indexu proběhlo zákonnou formou (což může trvat i dva nebo tři roky) nebo se nedohodne se sousedy na nějakém kompromisu, tak developer nyní nesmí žádnou podobnou stavbu realizovat.

Od března 2015 tak pomalu dochází k tomu, co mělo být už na začátku, developer začal nějak komunikovat se sousedy a představovat alternativní řešení, ale i u nich samozřejmě stále preferuje svůj zisk. Vyjednávání trvalo s přerušením až do června 2017, kdy došlo ke sjednání relativně bezprecedentního věcného břemene pro několik sousedů budoucí bytovky Neumanka, který pak v dubnu 2018 brněnský katastr schválil a vložil do katastru nemovitostí. Sousedé akceptovali kompromis, že budou tolerovat určitou výšku a hmotu bytového domu, zatímco developer se zavázal jim natrvalo garantovat určitý celkový maximální nadpovrchový objem stavby a charakter plochy určené pro bydlení.

Skončily tak několikaleté boje proti necitlivému záměru, kdy nejdříve developer s místními a s naším aktivním sdružením těžce bojoval, sousedé a my jsme dokonce museli zažalovat uskutečněnou změnu územního plánu ve prospěch developera (a u soudu vyhráli), řízení u stavebního úřadu se protahovalo a lidé se nadále bouřili. Nakonec vyměnil architekta (novým se stal renomovaný Tomáš Pilař z brněnského studia Kuba & Pilař) a dvakrát přepracovával (a to i podle názorů sousedů) svůj projekt, ale po uzavření dohody se sousedy získal potřebná povolení a může začít stavět (více info na www.neumanka.cz). Sousedé tak docílili, že hmota celého domu se výrazněji snížila a zjemnila (proti jednolitému bloku o šesti podlažích na čtyři menší kvádry, které lépe pracují se svahem), stejně jako počet bytů (z 62 na nyní 43).

Podklady k původnímu záměru (Atelier Brno s.r.o.) - určeno pro účastníky územního řízení nebo pro ty, kdo mají právní zájem nebo jiný vážný důvod (veřejnost)

• OBRÁZKY  najdete ZDE

• Výběr ze Souhrnné technické zprávy najdete ZDE

• Výběr z Průvodní zprávy najdete ZD E 

• Výběr z posouzení zachování oslunění sousedních nemovitostí najdete ZDE

Zde si můžete přečíst celé znění námitek, které do územního řízení uplatnilo na konci srpna 2012 naše sdružení.